next-pm ZT GmbH, Spiegelgasse 10/5, 1010 Wien
+43 1 512 36 66, www.next-pm.at
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Wertorientiertes Management umfasst die ganzheitliche Betrachtung der Immobilie im Lebenszyklus anhand objektiver Nachhaltigkeitskriterien.
Wir begleiten Sie zuverlässig von der Projektentwicklung bis zur Inbetriebnahme des Objektes.
Die Nutzungsphase ist die entscheidende Phase im Leben einer Immobilie: Ein Gebäude, das die sich wandelnden Nutzungsanforderungen über einen langen Zeitraum erfüllen kann, garantiert eine hohe Wertschöpfung.
Bei allem Bemühen um Nachhaltigkeit und Nutzungsflexibilität in der Gebäudekonzeption bleiben Anpassungen an geänderte Rahmenbedingungen (Umwelt, Wirtschaft, Technik, Gesellschaft) unausweichlich.
Der Anstoß für die Veränderung der Bausubstanz kann aus neuen Ideen zur Nutzung, aus einem geänderten Bedarf, aus der Notwendigkeit zur Sanierung und aus wirtschaftlichen, aber auch aus ästhetischen Gründen entstehen.
Wir offerieren Ihnen unser Know-How, damit Sie die Chance, die ein Redevelopment Ihrer Immobilie bedeutet, gezielt nutzen.
Unser Leistungsangebot für die Initiierung eines Redevelopment-Projektes beschreiben wir im Leistungsbereich „Projektentwicklung“.
Projektleitung und Projektsteuerung sind institutionelle Bestandteile des Projektmanagements. Dabei wird die Stabsstelle des Auftraggebers mit Entscheidungs- und Durchsetzungskompetenz als Projektleitung, und die beratende Stabsstelle ohne Entscheidungsbefugnis als Projektsteuerung bezeichnet.
Projektleitung + Projektsteuerung = Projektmanagement
Das Projektmanagement erstreckt sich über alle Projektphasen, von der Projektentwicklung bis zur Inbetriebnahme.
Als Projektleitung bezeichnet man die für die Dauer eines Projektes geschaffene Organisationseinheit des Auftraggebers, die für die Strukturierung, Steuerung und Überwachung des Projektes auf Bauherrnseite verantwortlich ist.
Da die Projektleitung Auftraggeberfunktionen wahrnimmt, benötigt sie Entscheidungsbefugnisse (Vollmachten).
Wir übernehmen mit einer entsprechenden Vollmacht versehen die Leistungen der auftraggeberseitigen Projektleitung.
In dieser Funktion strukturieren, steuern und überwachen wir Ihr gesamtes Bauvorhaben als projektverantwortliche Organisationseinheit, die mit Entscheidungs-, Weisungs- und Durchsetzungsbefugnissen ausgestattet ist.
Als Projektsteuerung bezeichnet man (im Sinne von HO-PS und AHO) die Übernahme von „delegierbaren Auftraggeberfunktionen“, wie z. B. Erstellen und Koordinieren des Programms für das Gesamtprojekt, Aufstellen und Überwachen von Organisations-, Termin- und Zahlungsplänen bezogen auf Projekt und Projektbeteiligte, sowie laufende Information des Auftraggebers über die Projektabwicklung und rechtzeitiges Herbeiführen von Entscheidungen des Auftraggebers.
Die Projektsteuerung ist dabei eine neutrale und unabhängige Projekt-Organisationseinheit, die Auftraggeberfunktionen in wirtschaftlicher, rechtlicher und technischer Hinsicht wahrnimmt, um einen Projekterfolg im umfassenden Sinn sicherzustellen.
Wir übernehmen als Projektsteuerung weitreichende Beratungs-, Organisations-, Koordinations-, Kontroll- und Dokumentationsleistungen.
Im Sinne eines lebenszyklusorientierten Projektdenkens werden an die Projektsteuerung zusätzliche Anforderungen gestellt. Wir steuern mit Blick auf den Gesamtprozess (Planung – Finanzierung – Beschaffung – Ausführung – Betrieb) verantwortungsvoll Ihr Projekt, insbesondere an den kritischen Schnittstellen und Übergabepunkten.
Die Kostenplanung und -steuerung stellt eine der sensibelsten Aufgaben dar.
Soll-Ist-Vergleiche, Abstimmungen mit den Terminplänen und Abstimmungen mit dem Änderungs- und Risikomanagement bilden die wichtigen Basisleistungen für die Kostenplanung und -steuerung.
Wir überwachen die Einhaltung der Kostenvorgaben und dokumentieren Soll-Ist-Abweichungen.
Darauf aufbauend erarbeiten wir Handlungsstrategien zur Minimierung der Auswirkungen von Kostenrisiken auf das Gesamt-Bauvorhaben.
Die lebenszyklusorientierte Projektabwicklung verlangt für die Planungs- und Errichtungsphase (Bauzeitfinanzierung), sowie für die Betriebs- und Wartungsphase (Ausfinanzierung) zusätzliche Instrumente in der Kostenplanung.
Im Lebenszyklus sind nicht mehr nur die Errichtungskosten maßgeblich, sondern vor allem die Kosten der Gebäudenutzung:
Lebenszykluskosten = Errichtungskosten + Folgekosten
Die vorausschauende Terminplanung, sowie deren Kontrolle im Projektablauf sind Kernbestandteile einer erfolgreichen Projektdurchführung. Sie dient unter anderem der Früherkennung von Störungsereignissen.
Die Terminplanung und -steuerung ist immer kostenwirksam und somit ein zentrales Projektsteuerungsinstrument.
Wir entwickeln zu den von Ihnen gesetzten Projektzielen und Planungsvorgaben maßgeschneiderte Rahmen- und Detailterminpläne für die Planungs-, Vergabe- und Ausführungsphase.
Während der Projektrealisierung überwachen wir die Einhaltung der Zeitvorgaben. Wir dokumentieren Soll-Ist-Abweichungen und erarbeiten Lösungen bei Störungen des Ablaufes.
Darauf aufbauend erarbeiten wir Handlungsstrategien zur Minimierung von Störungsauswirkungen und Geltendmachung von Forderungen aufgrund der eingetretenen Terminabweichungen.
Die Qualität der Projektorganisation ist ein wichtiger Erfolgsfaktor für die Projektdurchführung.
Für die Abwicklung eines Bauvorhabens werden im Rahmen der Aufbau- und Prozessorganisation Regelabläufe entwickelt und visualisiert. Hierzu werden bereits abgewickelten Bauvorhaben analysiert und die daraus gewonnenen Erkenntnissen auf die spezifischen Situation übertragen.
Wir beraten Sie vorausschauend und erarbeiten aus unterschiedlichen Projekt-Organisationsmodellen die für Ihr Bauvorhaben am besten geeignete Abwicklungsform. Dabei orientieren wir uns an Ihren individuellen Auftraggeber-Interessen und ermitteln eventuelle Risikopotentiale.
Die für die Projektabwicklung notwendigen Leistungen fassen wir nach arbeitsteiligen und strategischen Gesichtspunkten in Leistungspakete zusammen. Dadurch können wir die Naht- und Schnittstellen zwischen den einzelnen Leistungsträgern im Projekt detailliert festschreiben.
Im Zuge der gemeinsamen Erarbeitung von Organigrammen und Ablaufdiagrammen (Flow-Charts) machen wir Projektprozesse sichtbar und bewusst, damit Sie frühzeitig auf Problempunkte reagieren können.
Die Begleitende Kontrolle (sekundäre Projektkontrolle lt. HO-BK) ist eine unabhängige Kontrollinstanz bei der Entwicklung, Planung und Ausführung eines Bauprojekts im Sinne eines fachlichen Vier-Augen-Prinzips.
Die Begleitende Kontrolle überprüft laufend, unmittelbar und projektbegleitend sämtliche Projektdaten, stellt Abweichungen von den Vorgabewerten unverzüglich fest und meldet diese dem Auftraggeber in Form von periodischen Berichten und Anlass bezogenen Stellungnahmen.
Wir stehen Ihnen als externe Begleitende Kontrolle als zusätzliche Betrachtungs- und Beratungsebene zur Verfügung und sichern Ihnen die Einhaltung des Vier-Augen-Prinzips.
Unser vorrangiges Ziel ist es, Sie als Auftraggeber auf mögliche Fehlentwicklungen und Zielabweichungen frühzeitig hinzuweisen. Das Risikopotenzial wird sich dadurch für Sie entsprechend minimieren. Die Tiefe der Prüfungen korrespondiert mit den Risiken.
Die zu prüfenden Unterlagen reichen von Verträgen, Planungsunterlagen und Leistungsverzeichnisse, über die Kosten- und Terminkontrolle, bis zur Projektdokumentation.
Rechtzeitig erkannte Chancen oder Risiken, verhindern Verzögerungen, Kostensteigerungen oder jahrelange rechtlichen Auseinandersetzungen.
Zu Beginn eines Projektes erfolgt eine Risikoanalyse und Bewertung gemeinsam mit dem Auftraggeber, die im Laufe des Projektes regelmäßig aktualisiert wird, um frühzeitig Abweichungen zu erkennen.
Das Chancen- und Risikomanagement reicht quer durch alle Bereiche und über alle Projektphasen von der Projektentwicklung bis zum späteren Gebäudebetrieb.
Wir bewerten gezielt risikokritische Bereiche oder Prozesse, erarbeiten entsprechende Maßnahmen und Strategien und setzen diese bei Bedarf auch unmittelbar für Sie um.
Mit unserem Chancen- und Risikomanagement decken wir mögliche Risiken frühzeitig auf und stellen diese als Risikoportfolio auch grafisch dar.
Ihre Investition in ein fundiertes Risiko- und Chancen-Management sichert Ihnen die erforderlichen Handlungsalternativen für Ihre Entscheidungsprozesse.
Durch die konsequente Umsetzung eines Chancenmanagements werden frühzeitig Mittel freigesetzt, die sonst als Risikorückstellungen im Bauprojekt gebunden wären.
Die Vertragsbewirtschaftung soll vorausschauend Störungen aus Streitigkeiten verhindern. Argumente und Aspekte für die Verhandlungen werden aufgezeigt und bereit gehalten.
Das Claim-Management stellt sicher, dass unberechtigte Nachforderungen von Vertragspartnern abgewehrt und berechtigte Forderungen des Auftraggebers durchgesetzt werden.
Wir bieten Ihnen unabhängige Vertragsprüfung und Claim-Management zur Abwehr von unberechtigten Forderungen und Durchsetzung Ihrer berechtigten Forderungen an, sowie die Begleitung in allen weiteren Verhandlungen, u. a. Führen der bauvertragsrelevanten Korrespondenz einschließlich Nachtragsmanagement.
Wir analysieren für Sie die Vertragspunkte und identifizieren die Ablaufprozesse, die sich für strategische Claims eignen. Frühzeitig sammeln wir mit Ihnen Verhandlungspunkte und entwickeln gemeinsam mögliche Claim- bzw. Anti-Claim-Strategien.
Im Zuge des Gegenforderungsmanagements verfolgen wir für Sie die vom Auftragnehmer verursachten Verzugs- und Leistungsschäden und machen für Sie die entsprechenden Schadensersatzforderungen geltend.
Nachhaltigkeit ist ein Schlüsselbegriff der modernen Immobilienwirtschaft. Und eine Haltung: Es genügt nicht, Teilaspekte zu managen, es ist vielmehr notwendig Nachhaltigkeit zu leben.
Die Basis für nachhaltige Gebäude wird in der Projektentwicklung geschaffen. In dieser Phase werden die Nachhaltigkeitsziele definiert und die technischen Umsetzungsstrategien für die Erfüllung konkreter Nachhaltigkeitskriterien erarbeitet.
Die gesamthafte Betrachtung des Lebenszyklus führt zu erheblichen Vorteilen für den Auftraggeber.
Wir stellen von Projektbeginn an sicher, dass alle Projektbeteiligten die vereinbarten Ziele einhalten. Im Gesamtprozess (von den Anforderungen bis zum Betrieb) achten wir drauf, dass alle Vorgaben optimal umgesetzt werden und die beteiligten Architekten und Fachplaner konfliktarm eine wirtschaftliche Gesamtlösung erarbeiten.
Wir sind davon überzeugt, dass gute Architektur eine wesentliche Voraussetzung für echte Nachhaltigkeit ist. Wie unterstützen Sie dabei, die bestgeeignete Planung für Ihr Bauvorhaben auszuwählen und umzusetzen (siehe unsere Leistungen zum » Wettbewerbsmanagement). Wir realisieren Architektur.
Projektentwicklung reicht von der ersten Projektidee bis zur Investitionsentscheidung. Der Lebenszyklus sollte der zentrale Ausgangspunkt der Projektentwicklung sein.
Die Erhebung und Bewertung der Projektgrundlagen bilden die solide Basis für die Definition der technischen, terminlichen und budgetären Projektparameter und erhöht die Aussichten auf nützlichere und nachhaltigere Ergebnisse.
Unter Lebenszyklus-Gesichtspunkten müssen auch Aspekte wie z. B. Identität, Qualität, Produktivität, Gestaltung, Flexibilität, Effizienz der Arbeitsprozesse, Nutzerzufriedenheit berücksichtigt werden.
Wir erheben für Sie sämtliche Unterlagen, klären mit Ihnen die Aufgabenstellung, den Planungs- und Projektumfang, inwieweit Fachplaner oder Sonderfachleute einzubeziehen sind, die Aufgabenverteilung, die Durchführung und die Dokumentation, sowie alle weiteren projektrelevanten Aspekte.
Anhand der Ergebnisse definieren wir mit Ihnen die weitere Projektplanung und Projektumsetzung.
Die Bestandsanalyse ist ein Instrument, um die bestehende Bausubstanz „berechenbar“ zu machen.
Bei Bau-Erneuerungsmaßnahmen muss jeder Planung eine ausreichende Ergründung der bestehenden Substanz vorausgehen, andernfalls führen altbauimmanente Risiken zu abweichenden Ergebnissen von den definierten Projektzielen.
Wir erstellen für Sie technische Bestandsanalysen zur objektiven Beurteilungen der Bausubstanz Ihres Objektes.
Ziel dieser Analysen ist die Herausarbeitung von entscheidungsrelevanten Faktoren, um für Sie die Risiken komplexer Projekte kalkulierbar zu machen, aber auch die notwendige Basis für weitere Planungen zu schaffen.
Als Resultat bieten wir Ihnen einen grundlegenden Überblick über den Zustand Ihres Objektes. Entsprechende Kennwerte, Flächenaufstellungen und eine professionelle Dokumentation runden unser Leistungsbild ab.
Due Diligence bezeichnet eine mit „gebotener Sorgfalt“ durchgeführte Risikoprüfung.
Due-Diligence-Prüfungen (sinngemäß übersetzt als „im Verkehr erforderliche Sorgfalt“) analysieren Stärken und Schwächen des Objekts sowie die entsprechenden Risiken und spielen eine wichtige Rolle bei der Wertfindung des Objektes.
Wir erstellen für Sie eine Due Diligence. Damit erhalten Sie einen Überblick über den aktuellen Zustand des Bauwerks. Dies schließt die Erfassung des Instandhaltungsbedarfes, die Bewertung der Höhe der Betriebskosten sowie Vorschläge zur Betriebskostenoptimierung ein.
Darüber hinaus prüfen wir die vorhandenen Sicherheitseinrichtungen – beispielsweise Brandschutz – auf Konformität mit den gültigen Anforderungen und Gesetzmäßigkeiten. Gegebenenfalls werden Risiken aufgezeigt und Verbesserungsvorschläge gemacht. Des Weiteren wird die bau- und genehmigungsrechtliche Situation des Bauwerks bewertet und dokumentiert.
Schließlich geben wir Ihnen Empfehlungen zur Wertsteigerung der Immobilie, insbesondere in den Bereichen der Modernisierung, aber auch der Erweiterungsmöglichkeiten im Abgleich mit den Bebauungsbestimmungen.
Machbarkeitsstudien werden zur Klärung wesentlicher Projektparameter, zur Auslotung von standort- und projektspezifischen Entwicklungspotentialen und zur Untersuchung alternativer Lösungsmöglichkeiten eingesetzt.
Der Anlass für Machbarkeitsstudien liegt häufig in erkannten Risiken, die den Projekterfolg gefährden.
Machbarkeitsstudien sind so aufzubereiten, dass der Auftraggeber auf gesicherter Grundlage entscheiden kann.
Wir untersuchen für Ihr Bauvorhaben die Machbarkeit in genehmigungstechnischer, bautechnischer, terminlicher und budgetärer Hinsicht.
Zuvor stimmen wir mit Ihnen die Fragestellungen ab, die die Machbarkeitsstudie vertieft zu behandeln sind. So erhalten Sie ein Ergebnis, das sie unmittelbar in Ihrem Entscheidungsprozess verwenden können.
Anhand der Ergebnisse definieren wir mit Ihnen die weitere Projektplanung und Projektumsetzung.
Ziel des Nutzerbedarfsprogramms ist, den Nutzerwillen in eindeutiger und erschöpfender Weise zu definieren und allgemeinverständlich aufzubereiten.
Das Nutzerbedarfsprogramm wird damit zum Leitfaden für die Planung. Er stellt über alle Projektphasen hinweg die „Messlatte“ für die Einhaltung des Nutzerbedarfs dar.
Wir erarbeiten mit Ihnen bzw. Ihren Nutzern sämtliche Bedarfsanforderungen im Hinblick auf Nutzung, Funktion, Flächen- und Raumbedarf, Gestaltung und Ausstattung.
Mit dieser Leistung schaffen wir eine solide Basis für die Formulierung von Aufgabenstellungen, für die Suche und Auswahl von Planungspartnern, für Architektenwettbewerbe und für Vergabeverfahren.
Bei der Erstellung des Nutzerbedarfsprogramms berücksichtigen wir die betrieblichen Auswirkungen, die sich wesentlich auf die wirtschaftliche Nachhaltigkeit auswirken.
Wettbewerbe sind ein anerkanntes Instrument zur Optimierung von Entscheidungsprozessen und zur Qualitätssteigerung von Planungsvorhaben. Sie gewähren dem Auslober alternative Lösungsmöglichkeiten zu kostengünstigen Konditionen und unterstützen fundierte Entscheidungen für die weitere Projektentwicklung.
Architekturwettbewerbe erfüllen bei fachgerechter Organisation höchste Ansprüche an die Lösung einer Planungsaufgabe und werden so der herausragenden gesellschaftlichen Bedeutung der gebauten Umwelt gerecht.
Bei exakter Ausrichtung des Verfahrens auf die Wettbewerbsaufgabe eignen sich Architekturwettbewerbe gleichermaßen für die Lösung einfacher und für die Lösung hochkomplexer Planungsaufgaben.
Wir übernehmen für Sie die gesamte Verfahrensorganisation, sei es als Ideen- oder Realisierungswettbewerb, sowie von Verhandlungsverfahren für die Vergabe von Planungs-Dienstleistungsaufträgen.
Wir sind Ihr professioneller Begleiter in allen Wettbewerbsfragen – von der Wahl des Verfahrens über die Zusammensetzung des Preisgerichts, die sach- und fachgerechte Gestaltung von Auslobungsunterlagen, die korrekte Verfahrensadministration bis hin zur Formulierung von Planerverträgen.
Im Wettbewerbsmanagement haben wir uns eine größtmögliche Balance zwischen den Bedürfnissen des Auftraggebers und der teilnahmeinteressierten Architekten zum Ziel gesetzt. Gelingt diese Balance, sind die Voraussetzungen für das Gelingen von hervorragender Architektur geschaffen.
Das Verfahrensziel eines städtebaulichen Wettbewerbs ist ein städtebauliches Leitbild, das die Grundlage für den Flächenwidmungs- und Bebauungsplan bildet und damit die Grundlagen für Immobilienentwicklung in diesem Bereich definiert.
Wir übernehmen für Sie die gesamte Verfahrensorganisation von städtebaulichen Wettbewerben und kooperatives Expertenverfahren. Gerne entwickeln wir mit Ihnen auch neue (experimentelle) Verfahren für die Lösung spezifischer Problemstellungen.
Wir sind Ihr professioneller Begleiter in allen Wettbewerbsfragen – von der Wahl des Verfahrens über die Zusammensetzung des Preisgerichts, die sach- und fachgerechte Gestaltung von Auslobungsunterlagen, die korrekte Verfahrensadministration bis hin zur Formulierung von Planerverträgen.
Im Wettbewerbsmanagement haben wir uns eine größtmögliche Balance zwischen den Bedürfnissen der Auftraggeber und der Architekten zum Ziel gesetzt. Gelingt diese Balance, sind die Voraussetzungen für das Gelingen von hervorragender Architektur geschaffen.
Dienstleistungsaufträge von öffentlichen Auftraggebern und Sektorenauftraggebern müssen EU-weit ausgeschrieben werden, wenn das Auftragsvolumen bestimmte Schwellenwerte überschreitet. Die Vergabeverfahren sind im BVergG bzw. in der VOF geregelt.
Wir ermitteln für Sie aus einer Vielzahl von Möglichkeiten das für Ihr Vorhaben am besten geeignete Vergabeverfahren und optimale Beschaffungsmodell zur Findung des bestgeeigneten Vertragspartners.
Wir übernehmen für Sie die gesamte Verfahrensorganisation von der Formulierung der Bekanntmachungstexte über das Auswahl- und Zuschlagsverfahren bis zur Mitteilung über die Auftragsvergabe.
Wir erstellen für Sie den operativen, kaufmännischen und technischen Teil der Verträge. Danach erfolgt die rechtliche Prüfung.
Neben der Betreuung von EU-Vergabeverfahren übernehmen wir ebenso für private Auftraggeber die Organisation von qualitätsorientierten Vergaben für Planungs-, Bau- und Lieferleistungen.
Planung ist die durch Zeichnungen, Berechnungen, und Beschreibungen dokumentierte Vorwegnahme von Handlungsschritten, die zur Errichtung eines Bauwerks notwendig sind.
Die Koordination der Planung führt die Unterlagen der Beteiligten in technischer und terminlicher Hinsicht zu einer integrierten Planeraussage zusammen.
Eine koordinierte Planung schont Ressourcen und Budgets auf Auftraggeberseite.
Um die Anforderungen an das Bauvorhaben vollständig erfüllen, sowie Qualitäts- und Kostensicherheit garantieren zu können, müssen frühzeitig alle Lebenszyklus-Beteiligten in die integrierte Planung eingebunden werden.
Wir koordinieren für Sie die Planungen, führen für Sie die Planungsbesprechungen und überwachen den Planungsprozess. Bei Fremdplanungen steuern wir als Bindeglied zwischen Auftraggeber, Architekten und Fachplanern die wesentlichen Agenden in zeitlicher, sachlicher und hierarchischer Hinsicht.
Wir implementieren Nachhaltigkeit in den Planungsprozess und sichern Ihnen eine integrierte Planung, in der Architekten, Tragwerksplaner, Haustechnikingenieure und andere Fachplaner ihre Leistungen aufeinander abstimmen und zusammenwirken. So wird sichergestellt, dass gleich von Beginn an alle Aspekte berücksichtigt werden.
Ihre Planer setzen Ihre Anforderungen unter exakter Anwendung technischer Normen und Pflichtenhefte in eine wirtschaftliche Planung um. Dabei koordinieren sie stets die eigene Planung mit den anderen Beteiligten. Soweit die Theorie.
Komplexe Projekte erfordern aufwändige Selbst-Kontrollmechanismen der Planer, um die Abweichungen auf ein akzeptables Maß zu reduzieren.
Bei besonderen Anforderungen, oder wenn die Kontrollmechanismen nicht greifen, kann ein unabhängiger Dritter mit der Qualitätssicherung der Planung beauftragt werden. Deren Aufgabe ist es, die Planung auf Übereinstimmung mit den definierten technischen und funktionalen Anforderungen zu prüfen und Abweichungen aufzuzeigen.
Wir übernehmen die Qualitätssicherung der Planung für einzelne Fachaspekte, ausgewählte Abschnitte oder die gesamte Planung. Zuvor analysieren wir mit Ihnen die qualitätskritischen Aspekte der Planung und erstellen einen Prüfplan für die Qualitätssicherung.
Als Qualitätssicherung stehen wir Ihnen als zusätzliche Betrachtungs- und Beratungsebene zur Verfügung. Unser Ziel ist es, durch das frühzeitige Aufzeigen von Zielabweichungen Ihr Risikopotential zu minimieren.
Die Bauausführung bezeichnet die Phase der Herstellung des Bauwerks. Sie beginnt mit der Aufnahme der Bauarbeiten und endet mit dem Abschluss der Mängelbeseitigung.
Die Erfüllung der definierten Vorgaben an Qualitäten, Funktionen, Terminen und Wirtschaftlichkeit können heute nicht mehr durch rein kontrollierende Tätigkeiten erreicht werden. Vielmehr muss auch in der Bauausführung das Projektgeschehen aktiv gesteuert werden, um das gewünschte Ergebnis zu erreichen.
Die örtliche Bauaufsicht kontrolliert und steuert die Bauausführung vor Ort. Sie vertritt die Interessen des Auftraggebers und übt das Hausrecht auf der Baustelle aus.
Der wesentliche Rahmen für die Örtliche Bauaufsicht ist die vertragliche Abgrenzung der Leistungen und Haftungen zwischen den ausführenden Unternehmen einerseits, sowie dem Auftraggeber und dessen Vertretern andererseits. Diese Abgrenzung ist je nach gewählter Baustellen-Ablaufstruktur unterschiedlich.
Wir überwachen, ob das Gebäude in Übereinstimmung mit den Plänen in der vertraglich festgesetzten Qualität sowie unter Einhaltung der geltenden Vorschriften hergestellt wird, steuern das Zusammenwirken der beteiligten Unternehmen und achten darauf, dass der Terminplan und Kostenplan eingehalten wird.
Als Örtliche Bauaufsicht vertreten wir Ihre unmittelbaren Interessen einschließlich der Ausübung des Hausrechtes auf der Baustelle und kontrollieren und steuern die Bauausführung vor Ort.
Wir nehmen laufend die Leistungen der Firmen ab, stellen Mängel fest und veranlassen deren Behebung, übernehmen auf und für die Baustelle die Steuerung, Kontrolle und Optimierung von Kosten, Terminen und Qualitäten.
Das baubegleitende Vertragsmanagement soll vorausschauend Störungen aus Streitigkeiten verhindern, unberechtigte Nachforderungen von Vertragspartnern abwehren und Ihre berechtigten Forderungen durchsetzen.
Das baubegleitende Vertragsmanagement entspricht den Leistungen „Vertragsbewirtschaftung und Claiming“ jedoch hier bezogen auf die Phase der Bauausführung.
Wir bieten Ihnen unabhängige Vertragsprüfung und Claim-Management zur Abwehr von unberechtigten Forderungen und Durchsetzung Ihrer berechtigten Forderungen an, sowie die Begleitung in allen weiteren Verhandlungen, u. a. Führen der bauvertragsrelevanten Korrespondenz einschließlich Nachtragsmanagement.
Wir analysieren für Sie die Vertragspunkte und identifizieren die Ablaufprozesse, die sich für strategische Claims eignen.
Frühzeitig sammeln wir mit Ihnen Verhandlungspunkte und entwickeln gemeinsam mögliche Claim- bzw. Anti-Claim-Strategien.
Im Zuge des Gegenforderungsmanagements verfolgen wir für Sie die vom Auftragnehmer verursachten Verzugs- und Leistungsschäden und machen für Sie die entsprechenden Schadensersatzforderungen geltend.
Die Qualitätssicherung der Bauausführung erfolgt i. d. R. durch eine Örtliche Bauaufsicht, die vom Auftraggeber eingesetzt wird.
Werden die Bauleistungen an einen GU übertragen oder aus einem anderen Grund keine ÖBA eingesetzt, kann ein unabhängiger Dritter mit der Qualitätssicherung der Ausführung beauftragen werden.
Aufgabe dieser Qualitätssicherung ist es, die Übereinstimmung der tatsächlichen Ausführung mit dem Bauvertrag frühzeitig festzustellen. Der Auftraggeber erhält damit die Möglichkeit rechtzeitig korrigierend einzugreifen.
Wir übernehmen die Qualitätssicherung der Ausführung für einzelne Fachaspekte, ausgewählte Abschnitte oder das gesamt Bauvorhaben.
Zuvor analysieren wir mit Ihnen die qualitätskritischen Aspekte der Ausführung und erstellen einen Prüfplan für die Qualitätssicherung.
Als Qualitätssicherung stehen wir Ihnen als zusätzliche Betrachtungs- und Beratungsebene zur Verfügung. Unser vorrangiges Ziel ist es, durch das frühzeitige Aufzeigen möglicher Fehlentwicklungen und Zielabweichungen Ihr Risikopotential zu minimieren.
Die Inbetriebnahme ist als ganzheitlicher Prozessschritt zu verstehen, der technische, vertragliche und betriebliche Aspekte umfasst.
Die vorausschauende Inbetriebnahmeplanung, in die auch die betrieblichen Anforderungen zu koordinieren und die späteren Nutzer einzubinden sind, ermöglicht eine reibungsarme Inbetriebnahme.
Die Abnahme der Leistungen von den ausführenden Firmen und die Übergaben an den Auftraggeber sind der Übergang von der Ausführung in die Nutzungsphase des Gebäudes.
Mit der Übergabe und der im Wesentlichen vertragsgerechten Anerkennung des Werkes gehen das Eigentum und die damit verbundene Haftung der ausführenden Unternehmen an den Auftraggeber über.
Wir übernehmen für Sie die vorgeschriebenen Abnahme- und Übernahmeprüfungen mit allen erforderlichen Dokumenten, sorgen für eine eindeutige Beweislage mit Bericht und Fotos und erstellen Mängellisten für die Verbesserungsarbeiten der ausführenden Unternehmen.
Im Zuge von Vorbegehungen und in den Abnahmen und Übergaben selbst, überprüfen wir die Leistungen auf Einhaltung der Verträge, Vereinbarungen und Änderungsevidenzen und übernehmen für Sie das Mängelmanagement.
Die Objektdokumentation soll aus der Projektbearbeitung entstehen und alle relevanten technischen und behördlichen Dokumente umfassen, die für das Facility Management erforderlich sind.
Ein sicherer und wirtschaftlicher Gebäudebetrieb setzt eine vollständige Objektdokumentation voraus. Eine fehlende oder unvollständige Objektdokumentation verzögert die Inbetriebnahme und kann zu ungeplanten Kosten im Betrieb oder Umbau führen und den Verkaufswert mindern.
Wir planen und koordinieren für Ihr Bauvorhaben die systematische Aufbereitung und Strukturierung der Projektdaten für die Objektdokumentation.
Eine nachträgliche Beschaffung der Daten ist meist schwer bis unmöglich. Eine gute Objektdokumentation ist eine lohnende Investition in den Lebenszyklus des Gebäudes.
Leistungen
Projektleitung und Projektsteuerung sind institutionelle Bestandteile des Projektmanagements. Dabei wird die Stabsstelle des Auftraggebers mit Entscheidungs- und Durchsetzungskompetenz als Projektleitung, und die beratende Stabsstelle ohne Entscheidungsbefugnis als Projektsteuerung bezeichnet.
Projektleitung + Projektsteuerung = Projektmanagement
Das Projektmanagement erstreckt sich über alle Projektphasen, von der Projektentwicklung bis zur Inbetriebnahme.
Als Projektleitung bezeichnet man die für die Dauer eines Projektes geschaffene Organisationseinheit des Auftraggebers, die für die Strukturierung, Steuerung und Überwachung des Projektes auf Bauherrnseite verantwortlich ist.
Da die Projektleitung Auftraggeberfunktionen wahrnimmt, benötigt sie Entscheidungsbefugnisse (Vollmachten).
Wir übernehmen mit einer entsprechenden Vollmacht versehen die Leistungen der auftraggeberseitigen Projektleitung.
In dieser Funktion strukturieren, steuern und überwachen wir Ihr gesamtes Bauvorhaben als projektverantwortliche Organisationseinheit, die mit Entscheidungs-, Weisungs- und Durchsetzungsbefugnissen ausgestattet ist.
Als Projektsteuerung bezeichnet man (im Sinne von HO-PS und AHO) die Übernahme von „delegierbaren Auftraggeberfunktionen“, wie z. B. Erstellen und Koordinieren des Programms für das Gesamtprojekt, Aufstellen und Überwachen von Organisations-, Termin- und Zahlungsplänen bezogen auf Projekt und Projektbeteiligte, sowie laufende Information des Auftraggebers über die Projektabwicklung und rechtzeitiges Herbeiführen von Entscheidungen des Auftraggebers.
Die Projektsteuerung ist dabei eine neutrale und unabhängige Projekt-Organisationseinheit, die Auftraggeberfunktionen in wirtschaftlicher, rechtlicher und technischer Hinsicht wahrnimmt, um einen Projekterfolg im umfassenden Sinn sicherzustellen.
Wir übernehmen als Projektsteuerung weitreichende Beratungs-, Organisations-, Koordinations-, Kontroll- und Dokumentationsleistungen.
Im Sinne eines lebenszyklusorientierten Projektdenkens werden an die Projektsteuerung zusätzliche Anforderungen gestellt. Wir steuern mit Blick auf den Gesamtprozess (Planung – Finanzierung – Beschaffung – Ausführung – Betrieb) verantwortungsvoll Ihr Projekt, insbesondere an den kritischen Schnittstellen und Übergabepunkten.
Die Kostenplanung und -steuerung stellt eine der sensibelsten Aufgaben dar.
Soll-Ist-Vergleiche, Abstimmungen mit den Terminplänen und Abstimmungen mit dem Änderungs- und Risikomanagement bilden die wichtigen Basisleistungen für die Kostenplanung und -steuerung.
Wir überwachen die Einhaltung der Kostenvorgaben und dokumentieren Soll-Ist-Abweichungen.
Darauf aufbauend erarbeiten wir Handlungsstrategien zur Minimierung der Auswirkungen von Kostenrisiken auf das Gesamt-Bauvorhaben.
Die lebenszyklusorientierte Projektabwicklung verlangt für die Planungs- und Errichtungsphase (Bauzeitfinanzierung), sowie für die Betriebs- und Wartungsphase (Ausfinanzierung) zusätzliche Instrumente in der Kostenplanung.
Im Lebenszyklus sind nicht mehr nur die Errichtungskosten maßgeblich, sondern vor allem die Kosten der Gebäudenutzung:
Lebenszykluskosten = Errichtungskosten + Folgekosten
Die vorausschauende Terminplanung, sowie deren Kontrolle im Projektablauf sind Kernbestandteile einer erfolgreichen Projektdurchführung. Sie dient unter anderem der Früherkennung von Störungsereignissen.
Die Terminplanung und -steuerung ist immer kostenwirksam und somit ein zentrales Projektsteuerungsinstrument.
Wir entwickeln zu den von Ihnen gesetzten Projektzielen und Planungsvorgaben maßgeschneiderte Rahmen- und Detailterminpläne für die Planungs-, Vergabe- und Ausführungsphase.
Während der Projektrealisierung überwachen wir die Einhaltung der Zeitvorgaben. Wir dokumentieren Soll-Ist-Abweichungen und erarbeiten Lösungen bei Störungen des Ablaufes.
Darauf aufbauend erarbeiten wir Handlungsstrategien zur Minimierung von Störungsauswirkungen und Geltendmachung von Forderungen aufgrund der eingetretenen Terminabweichungen.
Die Qualität der Projektorganisation ist ein wichtiger Erfolgsfaktor für die Projektdurchführung.
Für die Abwicklung eines Bauvorhabens werden im Rahmen der Aufbau- und Prozessorganisation Regelabläufe entwickelt und visualisiert. Hierzu werden bereits abgewickelten Bauvorhaben analysiert und die daraus gewonnenen Erkenntnissen auf die spezifischen Situation übertragen.
Wir beraten Sie vorausschauend und erarbeiten aus unterschiedlichen Projekt-Organisationsmodellen die für Ihr Bauvorhaben am besten geeignete Abwicklungsform. Dabei orientieren wir uns an Ihren individuellen Auftraggeber-Interessen und ermitteln eventuelle Risikopotentiale.
Die für die Projektabwicklung notwendigen Leistungen fassen wir nach arbeitsteiligen und strategischen Gesichtspunkten in Leistungspakete zusammen. Dadurch können wir die Naht- und Schnittstellen zwischen den einzelnen Leistungsträgern im Projekt detailliert festschreiben.
Im Zuge der gemeinsamen Erarbeitung von Organigrammen und Ablaufdiagrammen (Flow-Charts) machen wir Projektprozesse sichtbar und bewusst, damit Sie frühzeitig auf Problempunkte reagieren können.
Die Begleitende Kontrolle (sekundäre Projektkontrolle lt. HO-BK) ist eine unabhängige Kontrollinstanz bei der Entwicklung, Planung und Ausführung eines Bauprojekts im Sinne eines fachlichen Vier-Augen-Prinzips.
Die Begleitende Kontrolle überprüft laufend, unmittelbar und projektbegleitend sämtliche Projektdaten, stellt Abweichungen von den Vorgabewerten unverzüglich fest und meldet diese dem Auftraggeber in Form von periodischen Berichten und Anlass bezogenen Stellungnahmen.
Wir stehen Ihnen als externe Begleitende Kontrolle als zusätzliche Betrachtungs- und Beratungsebene zur Verfügung und sichern Ihnen die Einhaltung des Vier-Augen-Prinzips.
Unser vorrangiges Ziel ist es, Sie als Auftraggeber auf mögliche Fehlentwicklungen und Zielabweichungen frühzeitig hinzuweisen. Das Risikopotenzial wird sich dadurch für Sie entsprechend minimieren. Die Tiefe der Prüfungen korrespondiert mit den Risiken.
Die zu prüfenden Unterlagen reichen von Verträgen, Planungsunterlagen und Leistungsverzeichnisse, über die Kosten- und Terminkontrolle, bis zur Projektdokumentation.
Rechtzeitig erkannte Chancen oder Risiken, verhindern Verzögerungen, Kostensteigerungen oder jahrelange rechtlichen Auseinandersetzungen.
Zu Beginn eines Projektes erfolgt eine Risikoanalyse und Bewertung gemeinsam mit dem Auftraggeber, die im Laufe des Projektes regelmäßig aktualisiert wird, um frühzeitig Abweichungen zu erkennen.
Das Chancen- und Risikomanagement reicht quer durch alle Bereiche und über alle Projektphasen von der Projektentwicklung bis zum späteren Gebäudebetrieb.
Wir bewerten gezielt risikokritische Bereiche oder Prozesse, erarbeiten entsprechende Maßnahmen und Strategien und setzen diese bei Bedarf auch unmittelbar für Sie um.
Mit unserem Chancen- und Risikomanagement decken wir mögliche Risiken frühzeitig auf und stellen diese als Risikoportfolio auch grafisch dar.
Ihre Investition in ein fundiertes Risiko- und Chancen-Management sichert Ihnen die erforderlichen Handlungsalternativen für Ihre Entscheidungsprozesse.
Durch die konsequente Umsetzung eines Chancenmanagements werden frühzeitig Mittel freigesetzt, die sonst als Risikorückstellungen im Bauprojekt gebunden wären.
Die Vertragsbewirtschaftung soll vorausschauend Störungen aus Streitigkeiten verhindern. Argumente und Aspekte für die Verhandlungen werden aufgezeigt und bereit gehalten.
Das Claim-Management stellt sicher, dass unberechtigte Nachforderungen von Vertragspartnern abgewehrt und berechtigte Forderungen des Auftraggebers durchgesetzt werden.
Wir bieten Ihnen unabhängige Vertragsprüfung und Claim-Management zur Abwehr von unberechtigten Forderungen und Durchsetzung Ihrer berechtigten Forderungen an, sowie die Begleitung in allen weiteren Verhandlungen, u. a. Führen der bauvertragsrelevanten Korrespondenz einschließlich Nachtragsmanagement.
Wir analysieren für Sie die Vertragspunkte und identifizieren die Ablaufprozesse, die sich für strategische Claims eignen. Frühzeitig sammeln wir mit Ihnen Verhandlungspunkte und entwickeln gemeinsam mögliche Claim- bzw. Anti-Claim-Strategien.
Im Zuge des Gegenforderungsmanagements verfolgen wir für Sie die vom Auftragnehmer verursachten Verzugs- und Leistungsschäden und machen für Sie die entsprechenden Schadensersatzforderungen geltend.
Nachhaltigkeit ist ein Schlüsselbegriff der modernen Immobilienwirtschaft. Und eine Haltung: Es genügt nicht, Teilaspekte zu managen, es ist vielmehr notwendig Nachhaltigkeit zu leben.
Die Basis für nachhaltige Gebäude wird in der Projektentwicklung geschaffen. In dieser Phase werden die Nachhaltigkeitsziele definiert und die technischen Umsetzungsstrategien für die Erfüllung konkreter Nachhaltigkeitskriterien erarbeitet.
Die gesamthafte Betrachtung des Lebenszyklus führt zu erheblichen Vorteilen für den Auftraggeber.
Wir stellen von Projektbeginn an sicher, dass alle Projektbeteiligten die vereinbarten Ziele einhalten. Im Gesamtprozess (von den Anforderungen bis zum Betrieb) achten wir drauf, dass alle Vorgaben optimal umgesetzt werden und die beteiligten Architekten und Fachplaner konfliktarm eine wirtschaftliche Gesamtlösung erarbeiten.
Wir sind davon überzeugt, dass gute Architektur eine wesentliche Voraussetzung für echte Nachhaltigkeit ist. Wie unterstützen Sie dabei, die bestgeeignete Planung für Ihr Bauvorhaben auszuwählen und umzusetzen (siehe unsere Leistungen zum » Wettbewerbsmanagement). Wir realisieren Architektur.
Leistungen
Projektentwicklung reicht von der ersten Projektidee bis zur Investitionsentscheidung. Der Lebenszyklus sollte der zentrale Ausgangspunkt der Projektentwicklung sein.
Die Erhebung und Bewertung der Projektgrundlagen bilden die solide Basis für die Definition der technischen, terminlichen und budgetären Projektparameter und erhöht die Aussichten auf nützlichere und nachhaltigere Ergebnisse.
Unter Lebenszyklus-Gesichtspunkten müssen auch Aspekte wie z. B. Identität, Qualität, Produktivität, Gestaltung, Flexibilität, Effizienz der Arbeitsprozesse, Nutzerzufriedenheit berücksichtigt werden.
Wir erheben für Sie sämtliche Unterlagen, klären mit Ihnen die Aufgabenstellung, den Planungs- und Projektumfang, inwieweit Fachplaner oder Sonderfachleute einzubeziehen sind, die Aufgabenverteilung, die Durchführung und die Dokumentation, sowie alle weiteren projektrelevanten Aspekte.
Anhand der Ergebnisse definieren wir mit Ihnen die weitere Projektplanung und Projektumsetzung.
Die Bestandsanalyse ist ein Instrument, um die bestehende Bausubstanz „berechenbar“ zu machen.
Bei Bau-Erneuerungsmaßnahmen muss jeder Planung eine ausreichende Ergründung der bestehenden Substanz vorausgehen, andernfalls führen altbauimmanente Risiken zu abweichenden Ergebnissen von den definierten Projektzielen.
Wir erstellen für Sie technische Bestandsanalysen zur objektiven Beurteilungen der Bausubstanz Ihres Objektes.
Ziel dieser Analysen ist die Herausarbeitung von entscheidungsrelevanten Faktoren, um für Sie die Risiken komplexer Projekte kalkulierbar zu machen, aber auch die notwendige Basis für weitere Planungen zu schaffen.
Als Resultat bieten wir Ihnen einen grundlegenden Überblick über den Zustand Ihres Objektes. Entsprechende Kennwerte, Flächenaufstellungen und eine professionelle Dokumentation runden unser Leistungsbild ab.
Due Diligence bezeichnet eine mit „gebotener Sorgfalt“ durchgeführte Risikoprüfung.
Due-Diligence-Prüfungen (sinngemäß übersetzt als „im Verkehr erforderliche Sorgfalt“) analysieren Stärken und Schwächen des Objekts sowie die entsprechenden Risiken und spielen eine wichtige Rolle bei der Wertfindung des Objektes.
Wir erstellen für Sie eine Due Diligence. Damit erhalten Sie einen Überblick über den aktuellen Zustand des Bauwerks. Dies schließt die Erfassung des Instandhaltungsbedarfes, die Bewertung der Höhe der Betriebskosten sowie Vorschläge zur Betriebskostenoptimierung ein.
Darüber hinaus prüfen wir die vorhandenen Sicherheitseinrichtungen – beispielsweise Brandschutz – auf Konformität mit den gültigen Anforderungen und Gesetzmäßigkeiten. Gegebenenfalls werden Risiken aufgezeigt und Verbesserungsvorschläge gemacht. Des Weiteren wird die bau- und genehmigungsrechtliche Situation des Bauwerks bewertet und dokumentiert.
Schließlich geben wir Ihnen Empfehlungen zur Wertsteigerung der Immobilie, insbesondere in den Bereichen der Modernisierung, aber auch der Erweiterungsmöglichkeiten im Abgleich mit den Bebauungsbestimmungen.
Machbarkeitsstudien werden zur Klärung wesentlicher Projektparameter, zur Auslotung von standort- und projektspezifischen Entwicklungspotentialen und zur Untersuchung alternativer Lösungsmöglichkeiten eingesetzt.
Der Anlass für Machbarkeitsstudien liegt häufig in erkannten Risiken, die den Projekterfolg gefährden.
Machbarkeitsstudien sind so aufzubereiten, dass der Auftraggeber auf gesicherter Grundlage entscheiden kann.
Wir untersuchen für Ihr Bauvorhaben die Machbarkeit in genehmigungstechnischer, bautechnischer, terminlicher und budgetärer Hinsicht.
Zuvor stimmen wir mit Ihnen die Fragestellungen ab, die die Machbarkeitsstudie vertieft zu behandeln sind. So erhalten Sie ein Ergebnis, das sie unmittelbar in Ihrem Entscheidungsprozess verwenden können.
Anhand der Ergebnisse definieren wir mit Ihnen die weitere Projektplanung und Projektumsetzung.
Ziel des Nutzerbedarfsprogramms ist, den Nutzerwillen in eindeutiger und erschöpfender Weise zu definieren und allgemeinverständlich aufzubereiten.
Das Nutzerbedarfsprogramm wird damit zum Leitfaden für die Planung. Er stellt über alle Projektphasen hinweg die „Messlatte“ für die Einhaltung des Nutzerbedarfs dar.
Wir erarbeiten mit Ihnen bzw. Ihren Nutzern sämtliche Bedarfsanforderungen im Hinblick auf Nutzung, Funktion, Flächen- und Raumbedarf, Gestaltung und Ausstattung.
Mit dieser Leistung schaffen wir eine solide Basis für die Formulierung von Aufgabenstellungen, für die Suche und Auswahl von Planungspartnern, für Architektenwettbewerbe und für Vergabeverfahren.
Bei der Erstellung des Nutzerbedarfsprogramms berücksichtigen wir die betrieblichen Auswirkungen, die sich wesentlich auf die wirtschaftliche Nachhaltigkeit auswirken.
Leistungen
Wettbewerbe sind ein anerkanntes Instrument zur Optimierung von Entscheidungsprozessen und zur Qualitätssteigerung von Planungsvorhaben. Sie gewähren dem Auslober alternative Lösungsmöglichkeiten zu kostengünstigen Konditionen und unterstützen fundierte Entscheidungen für die weitere Projektentwicklung.
Architekturwettbewerbe erfüllen bei fachgerechter Organisation höchste Ansprüche an die Lösung einer Planungsaufgabe und werden so der herausragenden gesellschaftlichen Bedeutung der gebauten Umwelt gerecht.
Bei exakter Ausrichtung des Verfahrens auf die Wettbewerbsaufgabe eignen sich Architekturwettbewerbe gleichermaßen für die Lösung einfacher und für die Lösung hochkomplexer Planungsaufgaben.
Wir übernehmen für Sie die gesamte Verfahrensorganisation, sei es als Ideen- oder Realisierungswettbewerb, sowie von Verhandlungsverfahren für die Vergabe von Planungs-Dienstleistungsaufträgen.
Wir sind Ihr professioneller Begleiter in allen Wettbewerbsfragen – von der Wahl des Verfahrens über die Zusammensetzung des Preisgerichts, die sach- und fachgerechte Gestaltung von Auslobungsunterlagen, die korrekte Verfahrensadministration bis hin zur Formulierung von Planerverträgen.
Im Wettbewerbsmanagement haben wir uns eine größtmögliche Balance zwischen den Bedürfnissen des Auftraggebers und der teilnahmeinteressierten Architekten zum Ziel gesetzt. Gelingt diese Balance, sind die Voraussetzungen für das Gelingen von hervorragender Architektur geschaffen.
Das Verfahrensziel eines städtebaulichen Wettbewerbs ist ein städtebauliches Leitbild, das die Grundlage für den Flächenwidmungs- und Bebauungsplan bildet und damit die Grundlagen für Immobilienentwicklung in diesem Bereich definiert.
Wir übernehmen für Sie die gesamte Verfahrensorganisation von städtebaulichen Wettbewerben und kooperatives Expertenverfahren. Gerne entwickeln wir mit Ihnen auch neue (experimentelle) Verfahren für die Lösung spezifischer Problemstellungen.
Wir sind Ihr professioneller Begleiter in allen Wettbewerbsfragen – von der Wahl des Verfahrens über die Zusammensetzung des Preisgerichts, die sach- und fachgerechte Gestaltung von Auslobungsunterlagen, die korrekte Verfahrensadministration bis hin zur Formulierung von Planerverträgen.
Im Wettbewerbsmanagement haben wir uns eine größtmögliche Balance zwischen den Bedürfnissen der Auftraggeber und der Architekten zum Ziel gesetzt. Gelingt diese Balance, sind die Voraussetzungen für das Gelingen von hervorragender Architektur geschaffen.
Dienstleistungsaufträge von öffentlichen Auftraggebern und Sektorenauftraggebern müssen EU-weit ausgeschrieben werden, wenn das Auftragsvolumen bestimmte Schwellenwerte überschreitet. Die Vergabeverfahren sind im BVergG bzw. in der VOF geregelt.
Wir ermitteln für Sie aus einer Vielzahl von Möglichkeiten das für Ihr Vorhaben am besten geeignete Vergabeverfahren und optimale Beschaffungsmodell zur Findung des bestgeeigneten Vertragspartners.
Wir übernehmen für Sie die gesamte Verfahrensorganisation von der Formulierung der Bekanntmachungstexte über das Auswahl- und Zuschlagsverfahren bis zur Mitteilung über die Auftragsvergabe.
Wir erstellen für Sie den operativen, kaufmännischen und technischen Teil der Verträge. Danach erfolgt die rechtliche Prüfung.
Neben der Betreuung von EU-Vergabeverfahren übernehmen wir ebenso für private Auftraggeber die Organisation von qualitätsorientierten Vergaben für Planungs-, Bau- und Lieferleistungen.
Leistungen
Planung ist die durch Zeichnungen, Berechnungen, und Beschreibungen dokumentierte Vorwegnahme von Handlungsschritten, die zur Errichtung eines Bauwerks notwendig sind.
Die Koordination der Planung führt die Unterlagen der Beteiligten in technischer und terminlicher Hinsicht zu einer integrierten Planeraussage zusammen.
Eine koordinierte Planung schont Ressourcen und Budgets auf Auftraggeberseite.
Um die Anforderungen an das Bauvorhaben vollständig erfüllen, sowie Qualitäts- und Kostensicherheit garantieren zu können, müssen frühzeitig alle Lebenszyklus-Beteiligten in die integrierte Planung eingebunden werden.
Wir koordinieren für Sie die Planungen, führen für Sie die Planungsbesprechungen und überwachen den Planungsprozess. Bei Fremdplanungen steuern wir als Bindeglied zwischen Auftraggeber, Architekten und Fachplanern die wesentlichen Agenden in zeitlicher, sachlicher und hierarchischer Hinsicht.
Wir implementieren Nachhaltigkeit in den Planungsprozess und sichern Ihnen eine integrierte Planung, in der Architekten, Tragwerksplaner, Haustechnikingenieure und andere Fachplaner ihre Leistungen aufeinander abstimmen und zusammenwirken. So wird sichergestellt, dass gleich von Beginn an alle Aspekte berücksichtigt werden.
Ihre Planer setzen Ihre Anforderungen unter exakter Anwendung technischer Normen und Pflichtenhefte in eine wirtschaftliche Planung um. Dabei koordinieren sie stets die eigene Planung mit den anderen Beteiligten. Soweit die Theorie.
Komplexe Projekte erfordern aufwändige Selbst-Kontrollmechanismen der Planer, um die Abweichungen auf ein akzeptables Maß zu reduzieren.
Bei besonderen Anforderungen, oder wenn die Kontrollmechanismen nicht greifen, kann ein unabhängiger Dritter mit der Qualitätssicherung der Planung beauftragt werden. Deren Aufgabe ist es, die Planung auf Übereinstimmung mit den definierten technischen und funktionalen Anforderungen zu prüfen und Abweichungen aufzuzeigen.
Wir übernehmen die Qualitätssicherung der Planung für einzelne Fachaspekte, ausgewählte Abschnitte oder die gesamte Planung. Zuvor analysieren wir mit Ihnen die qualitätskritischen Aspekte der Planung und erstellen einen Prüfplan für die Qualitätssicherung.
Als Qualitätssicherung stehen wir Ihnen als zusätzliche Betrachtungs- und Beratungsebene zur Verfügung. Unser Ziel ist es, durch das frühzeitige Aufzeigen von Zielabweichungen Ihr Risikopotential zu minimieren.
Leistungen
Die Bauausführung bezeichnet die Phase der Herstellung des Bauwerks. Sie beginnt mit der Aufnahme der Bauarbeiten und endet mit dem Abschluss der Mängelbeseitigung.
Die Erfüllung der definierten Vorgaben an Qualitäten, Funktionen, Terminen und Wirtschaftlichkeit können heute nicht mehr durch rein kontrollierende Tätigkeiten erreicht werden. Vielmehr muss auch in der Bauausführung das Projektgeschehen aktiv gesteuert werden, um das gewünschte Ergebnis zu erreichen.
Die örtliche Bauaufsicht kontrolliert und steuert die Bauausführung vor Ort. Sie vertritt die Interessen des Auftraggebers und übt das Hausrecht auf der Baustelle aus.
Der wesentliche Rahmen für die Örtliche Bauaufsicht ist die vertragliche Abgrenzung der Leistungen und Haftungen zwischen den ausführenden Unternehmen einerseits, sowie dem Auftraggeber und dessen Vertretern andererseits. Diese Abgrenzung ist je nach gewählter Baustellen-Ablaufstruktur unterschiedlich.
Wir überwachen, ob das Gebäude in Übereinstimmung mit den Plänen in der vertraglich festgesetzten Qualität sowie unter Einhaltung der geltenden Vorschriften hergestellt wird, steuern das Zusammenwirken der beteiligten Unternehmen und achten darauf, dass der Terminplan und Kostenplan eingehalten wird.
Als Örtliche Bauaufsicht vertreten wir Ihre unmittelbaren Interessen einschließlich der Ausübung des Hausrechtes auf der Baustelle und kontrollieren und steuern die Bauausführung vor Ort.
Wir nehmen laufend die Leistungen der Firmen ab, stellen Mängel fest und veranlassen deren Behebung, übernehmen auf und für die Baustelle die Steuerung, Kontrolle und Optimierung von Kosten, Terminen und Qualitäten.
Das baubegleitende Vertragsmanagement soll vorausschauend Störungen aus Streitigkeiten verhindern, unberechtigte Nachforderungen von Vertragspartnern abwehren und Ihre berechtigten Forderungen durchsetzen.
Das baubegleitende Vertragsmanagement entspricht den Leistungen „Vertragsbewirtschaftung und Claiming“ jedoch hier bezogen auf die Phase der Bauausführung.
Wir bieten Ihnen unabhängige Vertragsprüfung und Claim-Management zur Abwehr von unberechtigten Forderungen und Durchsetzung Ihrer berechtigten Forderungen an, sowie die Begleitung in allen weiteren Verhandlungen, u. a. Führen der bauvertragsrelevanten Korrespondenz einschließlich Nachtragsmanagement.
Wir analysieren für Sie die Vertragspunkte und identifizieren die Ablaufprozesse, die sich für strategische Claims eignen.
Frühzeitig sammeln wir mit Ihnen Verhandlungspunkte und entwickeln gemeinsam mögliche Claim- bzw. Anti-Claim-Strategien.
Im Zuge des Gegenforderungsmanagements verfolgen wir für Sie die vom Auftragnehmer verursachten Verzugs- und Leistungsschäden und machen für Sie die entsprechenden Schadensersatzforderungen geltend.
Die Qualitätssicherung der Bauausführung erfolgt i. d. R. durch eine Örtliche Bauaufsicht, die vom Auftraggeber eingesetzt wird.
Werden die Bauleistungen an einen GU übertragen oder aus einem anderen Grund keine ÖBA eingesetzt, kann ein unabhängiger Dritter mit der Qualitätssicherung der Ausführung beauftragen werden.
Aufgabe dieser Qualitätssicherung ist es, die Übereinstimmung der tatsächlichen Ausführung mit dem Bauvertrag frühzeitig festzustellen. Der Auftraggeber erhält damit die Möglichkeit rechtzeitig korrigierend einzugreifen.
Wir übernehmen die Qualitätssicherung der Ausführung für einzelne Fachaspekte, ausgewählte Abschnitte oder das gesamt Bauvorhaben.
Zuvor analysieren wir mit Ihnen die qualitätskritischen Aspekte der Ausführung und erstellen einen Prüfplan für die Qualitätssicherung.
Als Qualitätssicherung stehen wir Ihnen als zusätzliche Betrachtungs- und Beratungsebene zur Verfügung. Unser vorrangiges Ziel ist es, durch das frühzeitige Aufzeigen möglicher Fehlentwicklungen und Zielabweichungen Ihr Risikopotential zu minimieren.
Leistungen
Die Inbetriebnahme ist als ganzheitlicher Prozessschritt zu verstehen, der technische, vertragliche und betriebliche Aspekte umfasst.
Die vorausschauende Inbetriebnahmeplanung, in die auch die betrieblichen Anforderungen zu koordinieren und die späteren Nutzer einzubinden sind, ermöglicht eine reibungsarme Inbetriebnahme.
Die Abnahme der Leistungen von den ausführenden Firmen und die Übergaben an den Auftraggeber sind der Übergang von der Ausführung in die Nutzungsphase des Gebäudes.
Mit der Übergabe und der im Wesentlichen vertragsgerechten Anerkennung des Werkes gehen das Eigentum und die damit verbundene Haftung der ausführenden Unternehmen an den Auftraggeber über.
Wir übernehmen für Sie die vorgeschriebenen Abnahme- und Übernahmeprüfungen mit allen erforderlichen Dokumenten, sorgen für eine eindeutige Beweislage mit Bericht und Fotos und erstellen Mängellisten für die Verbesserungsarbeiten der ausführenden Unternehmen.
Im Zuge von Vorbegehungen und in den Abnahmen und Übergaben selbst, überprüfen wir die Leistungen auf Einhaltung der Verträge, Vereinbarungen und Änderungsevidenzen und übernehmen für Sie das Mängelmanagement.
Die Objektdokumentation soll aus der Projektbearbeitung entstehen und alle relevanten technischen und behördlichen Dokumente umfassen, die für das Facility Management erforderlich sind.
Ein sicherer und wirtschaftlicher Gebäudebetrieb setzt eine vollständige Objektdokumentation voraus. Eine fehlende oder unvollständige Objektdokumentation verzögert die Inbetriebnahme und kann zu ungeplanten Kosten im Betrieb oder Umbau führen und den Verkaufswert mindern.
Wir planen und koordinieren für Ihr Bauvorhaben die systematische Aufbereitung und Strukturierung der Projektdaten für die Objektdokumentation.
Eine nachträgliche Beschaffung der Daten ist meist schwer bis unmöglich. Eine gute Objektdokumentation ist eine lohnende Investition in den Lebenszyklus des Gebäudes.
